Mitteilungsblatt der Gemeinde Pentling

amtliche Bekanntmachungen und mitteilungen der gemeinde pentling – september 2020 — Vi — Höhenfestsetzungen Aus unserer Sicht sind die derzeitigen Höhenfestsetzungen zu unbestimmt. Die maximale Höhe der Erdgeschossrohfuß- boden-Oberkanten werden zwar unter 3.9.1 der Höhenfestset- zungen definiert, bei einer derartigen Hangsituation — mit einem durchschnittlichen Gefälle von 5,00 Meter (angrenzen- der Parzellen) — und den sehr „großzügig“ festgesetzten Bau- grenzen ist der momentane Festsetzungsstand zu ungenügend. Erstes Problem „Für die zulässige Höhe der öffentlichen Ver- kehrsflächen ist eine Abweichung von +/- 20 Zentimeter zu- lässig“ (vgl. Seite 08_Textliche Festsetzungen). Wir raten ausdrücklich davon ab für die festgesetzten Höhenkoten der öffentlichen Verkehrsflächen einen Spielraum von insgesamt 40 Zentimeter zuzulassen. Zweites Problem „Abgrabungen sind bis max. 2,00 Meter zu- lässig. Bei Aufschüttungen und Abgrabungen sind die nach Bayerischer Bauordnung erforderlichen Absturzsicherungen anzubringen“ (vgl. Seite 14_Textliche Festsetzungen). Die Zu- lässigkeit von Abgrabungen und Aufschüttungen werden in der Bayerischen Bauordnung und dem Bayerischen Abgra- bungsgesetz geregelt. Abgrabungen genehmigungsfrei: Tiefe bis zu 2,00 Meter, bis n zu 500 Quadratmeter gemäß Art. 6 Abs. 2 Nr. 1 BayAbgrG Aufschüttungen genehmigungsfrei: Höhe bis zu 2,00 Meter, n bis zu 500 Quadratmeter gemäß Art. 57 Abs. Abs. 1 Nr. 9 BayBO Ein Schnitt durch die Parzellen 8 und 12 zeigt die Problematik der bestehenden Hangsituation — Gefälle im Schnitt um 5 Meter (vgl. Skizze 12_Hangsituation). Aufgrund der Zulässig- keit von Abgrabungen und Aufschüttungen (je 2,00 Meter Höhe / Tiefe) entsteht ein Höhenunterschied der talseitigen Parzellengeländeoberkanten zu den bergseitigen Parzellen- geländeoberkanten von bis zu 4,00 Meter. Aus ortsplaneri- scher Sicht ist die absehbare Geländeentwicklung aller Parzellen imGeltungsbereich zueinander nicht vertretbar. Des Weiteren ist zu hinterfragen, ob die maximal zulässige Abgra- bungs-/Aufschüttungsfläche (gemäß BayBO, BayAbgrG) bei Parzellengrößen bis zu 1952 Quadratmetern ausreichend ist? Des Weiteren müssen konkretere Festsetzungen erfolgen, in- wieweit sich der Nachbauende an die Geländehöhen / Gelän- deentwicklung des Nachbargrundstücks anzupassen hat. Drittes ProblemDie Regelquerschnitte der Baugestaltung sind derzeit ausschließlich als hangseitige Bautypen festgesetzt. Wendet man einen der festgesetzten talseitigen Bautypen bei bergseitigen Gebäuden an entsteht zwangsläufig (durch die festgesetzte FOK) ein weiteres Vollgeschoss! Ortsplanerisch ist die Höhenentwicklung der Gebäude innerhalb des Gel- tungsbereichs in Bezug zum angrenzenden Bestand kritisch zu sehen. Wir raten an, in der Planzeichnung zwischen Hang- seitigen-Querschnitten und Talseitigen-Querschnitten zu un- terscheiden. Warum auf Seite 7 der textlichen Festsetzungen festgesetzt wurde, dass „in den Parzellen Nr. 14 —23 und 29— 45 der Ausbau eines Untergeschosses zulässig ist“, ist nach derzeitigen Planungsstand nicht nachvollziehbar. ImUmkehr- schluss stellt sich die Frage ob beispielsweise in den Parzellen 8 + 12 nur zwei Vollgeschosse zulässig sein sollen? Außerdem liegt das Höhenniveau der genannten Parzellen im unteren Hangbereich. Bei einem Höhenunterschied der Parzellen zu- einander von bis zu 4,00 Meter ist besonders auf die Frage nach Schutzmaßnahmen für die hangseitigen Gebäude vor möglichen Starkregenniederschlagsereignissen zu verweisen. Die Skizze 11 soll das genannte Problem des zusätzlich entste- henden Geschosses (Hang) und der zulässigen Unter- geschosse (Tal) verdeutlichen (vgl. Skizze 11_Bautypen). Sollte eine maximal zulässige FOK für die Untergeschosse festgesetzt werden, bzw. wieweit sollen sich die Untergeschosse ins Erd- reich „eingraben“? Viertes Problem Die derzeitige Planungsintention das abge- grabene / aufgeschüttete Gelände zwischen den einzelnen Par- zellen mit Stützmauern zu sichern, ist aus unserer Sicht ortsplanerisch abzulehnen. Betrachtet man den kompletten Geltungsbereich des Bebauungsplans „Jahnstraße“ ist zu er- warten, dass sich die einzelnen Parzellen nicht in das vorhan- dene „Siedlungsgefüge“ einordnen werden. Vielmehr ist absehbar, dass das Gelände aus Abstufungen und Abtreppun- gen bestehen wird —eine ortsplanerische Einheit nicht entste- hen wird / kann. Aus diesen Gründen raten wir an insbesondere Festsetzungen zum Gelände an den rückwerti- gen und seitlichen Parzellengrenzen zu treffen. Die derzeitigen allgemeinen Festsetzungen zu Abgrabungen / Aufschüttungen sind aus unserer Sicht nicht ausreichend. Fünftes Problem Die derzeit „großzügig“ festgesetzten Bau- fenster erschweren die vorhandene Hangproblematik. Je wei- ter die talseitigen Hauptgebäude zum Berg rücken, desto mehr muss abgegraben werden. Je weiter die bergseitigen Haupt- gebäude zum Hang rücken, desto mehr muss aufgeschüttet werden (vgl. Skizze 12_Baufenster). Aus diesem Grund ver- weisen wir erneut auf „Skizze 06_Baufenster Empfehlung“ und empfehlen Baufenster für jede Parzelle einzeln festzuset- zen. Abschließend empfehlen wir die Höhenlage baulicher Anlagen eindeutig auslegbar festzusetzen. Insbesondere muss ein sied- lungsverträglicher Lösungsansatz gefunden werden, der die momentan absehbaren Abstufungen und Abtreppungen der einzelnen Parzellen zueinander verhindert und eine ortspla- nerische Einfügung des Plangebiets in das bestehende Orts- bild ermöglicht. Abwägung: Die in der Planzeichnung ergänzten Regelquerschnitte für die Baugestaltung gelten weiterhin als Hinweise, da sie die zuläs- sigen, gestalterischen Festsetzungen mit Minimal- und Maxi- malwerten schematisch darstellen. Sie dienen der erleichterten Darstellung/ Visualisierung für mögliche Bau- formen im Baugebiet. Von der Ergänzung von Höhenbezugspunkten in den Regel- querschnitten wird aus Gründen der fehlenden Konkretheit abgesehen, da die Regelbeispiele allgemein für alle Parzellen im Geltungsbereich gelten und nicht speziell auf eine be- stimmte Höhe bzw. für eine spezielle Parzelle. An der Festsetzung großer Baufenster wird weiterhin fest- gehalten, um den Bauwerbern einen möglichst großen Gestal- tungsspielraum zu ermöglichen (siehe hierzu Begründung Pkt. 2 Städtebauliche Konzeption). Nichtsdestotrotz gelten die all- gemeinen Regelungen der BayBO zum Thema Abstandsflä- chen. Abweichende Regelungen sind nicht erforderlich. Unter Ziffer 3.3. wird die Formulierung „Traufhöhe“ als „First- höhe“ redaktionell klargestellt. Zur Ortsplanerischen Stellungnahme: Von einer Reduzierung der zulässigen Grundflächenzahl