Mitteilungsblatt der Gemeinde Pentling

amtliche Bekanntmachungen und mitteilungen der gemeinde pentling – september 2020 — iV — unter dem genannten Punkt aufzuführen. Der Verweis unter Punkt 2 auf Baulinien kann entfallen, da im gesamten Gel- tungsbereich keine Baulinien festgesetzt sind. Planzeichnung l Fläche für den Gemeinbedarf Die Fläche für den Gemeinbedarf gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 5 BauGB i. V. m. Ziffer 4.1 PlanZV ist derzeit sowohl in der schwarz-weiß als auch in der farbigen Darstellungsweise gemäß der PlanZV dargestellt. Eine Mischung beider Darstel- lungsvarianten ist nach der PlanZV nicht vorgesehen. Wir be- finden die ausschließliche farbige Darstellung für ausreichend. Die derzeitige zusätzliche Randsignatur ist identisch mit der gemäß Ziffer 13.2.2 PlanZV vorgesehenen „Umgrenzung von Flächen mit Bindungen für Bepflanzungen und für die Erhal- tung von Bäumen“. Davon ist abzuraten. Textliche Festsetzungen I 3.1.2.3 Zahl der Vollgeschosse Derzeit ist festgesetzt, dass „die Regelungen der BayBO, ins- besondere Art. 83 Abs. 7 BayBO gelten.“ Bei den genannten Übergangsvorschriften der Bayerischen Bauordnung handelt es sich um den Art. 83 Abs. 6 BayBO. Dieser regelt, dass „so- weit 5 20 Abs. 1 BauNVO zur Begriffsbestimmung des Voll- geschosses auf Landesrecht verweist, insoweit Art. 2 Abs. 5 in der bis zum 31. Dezember 2007 geltenden Fassung fort gilt.“ Der Verweis auf Absatz 7 muss dahingehend auf Absatz 6 ge- ändert werden. TECHNISCHE HINWEISE Die nachfolgend genannten technischen Hinweise sollen auf- zeigen, in welchen Bereichen des Bebauungsplans von unserer Seite aus Handlungsbedarf hinsichtlich einer eindeutigen Aus- legbarkeit gesehen wird oder alternative Lösungswege ratsam wären. Textliche Festsetzungen I 3.1.2.1 Grundflächenzahl, 3.1.2.2 Geschossflächenzahl Bei der Gemeinbedarfsfläche ist eine Grundflächenzahl von 0,6 festgesetzt und eine Geschossflächenzahl von 1,2. Gleich- zeitig sind auf der genannten Fläche insgesamt drei Voll- geschosse zulässig. Entspricht die Planungsintention einer Geschossflächenzahl von 1,2 oder der Verwirklichung von drei Vollgeschossen? Bei zulässigen drei Vollgeschossen muss die GFZ mit einemWert von 1,8 festgesetzt werden (GRZ 0,6 mal 3 Vollgeschosse ergibt eine GFZ von 1,8). Die textlichen Fest- setzungen und die Planzeichnung sind entsprechend der Pla- nungsintention anzupassen. Des Weiteren wurde festgesetzt: „Eine Begrünung gilt nur mit einer Gesamtüberdeckung von mind. 75 cm und einer beleb- ten Oberbodenschicht von mind. 20 cm“. Nach dieser Festset- zung wäre eine Gesamtüberdeckung von 95 Zentimeter— beispielsweise von Tiefgaragen — ausreichend um nicht bei der Ermittlung der maximal überbaubaren Grundfläche be- rücksichtigt / angerechnet zu werden. Gemäß der Rechtspre- chung ist erst ab einemMeter von einer natürlichen Funktion des Bodens auszugehen. Wir empfehlen dahingehend den der- zeit festgesetzten Wert von 95 Zentimeter auf 1,00 Meter zu erhöhen. Textliche Festsetzungen I 3.1.3 Bauweise Nach derzeitigem Festsetzungsstand sind ausschließlich „Ein- zel- und Doppelhäuser als Hauptgebäude in offener Bauweise gemäß § 22 Abs. 2 BauNVO zulässig. Bei Doppelhäusern ist maximal ein Doppelhaus je Parzelle zulässig. Wir empfehlen die zusätzliche Festsetzung zu Doppelhäusern weiter zu konkretisieren, da im Bebauungsvorschlag der Plan- zeichnung auch Doppelhäuser über zwei Parzellen (vgl. Par- zellen 1-2 und 25-28) dargestellt sind. Wir raten an, die textlichen Festsetzungen wie folgt zu ergänzen: Im WA hat der Nachbauende in offener Bauweise an eine n grenzständig errichtete Doppelhaus-hälfte eine Doppelhaus- hälfte anzubauen. Der Nachbauende hat ein Einzelhaus in der offenen Bau- n weise zu erreichten, wenn der Erstbauende an der gemein- samen Grundstücksgrenze innerhalb der festgesetzten Baugrenzen nicht von der Möglichkeit einer grenzständigen Doppelhaushälfte Gebrauch gemacht und stattdessen ein Einzelhaus in offener Bauweise errichtet hat. Textliche Festsetzungen 13.2 Überbaubare Grundstücksflä- chen, Baugrenzen und Baulinien Wie bereits beschrieben sind keine Baulinien festgesetzt. Die festgesetzten Baugrenzen stellen derzeit ausschließlich einen 3-Meter-Abstand zu allen angrenzenden öffentlichen Flächen dar. Die Baugrenzen sind sehr großzügig gefasst—zu Lasten einer empfehlenswerten „ortsplanerischen Ordnung“. Derzeit ergibt sich die Stellung baulicher Anlagen fast ausschließlich (bis auf wenige festgesetzte Flächen für Garagen) aus den Ab- standsflächenregelungen der Bayerischen Bauordnung. Davon ist ortsplanerisch ausdrücklich abzuraten (vgl. Skizze 05_Bau- grenzen Bestand). Die Skizze verdeutlicht, dass die Stellung der Gebäude nach derzeitigem Festsetzungsstand (ohne fest- gesetzte Firstrichtungen, großzügige Baufenster) „durcheinan- der“ auf den einzelnen Parzellen errichtet werden können. Wir empfehlen die Überbaubarkeit von Parzellen dahingehend konkreter festzusetzen — Ein Baufenster pro Parzelle. Anhand der in der Skizze 06 vorgeschlagenen „Festsetzungs- dichte“ für die Parzelle 13 könnte die „ortsplanerische Ord- nung“ gewahrt werden und zusätzlich die textliche Festsetzung „alle Gebäude sind rechtwinklig bzw. parallel zu den Baugrenzen / Baulinien zu errichten“ erfolgen (vgl. Skizze 06_Baufenster Empfehlung). Dahingehend empfehlen wir den derzeitigen „Spielraum für bauliche Anlagen“ zu überden- ken. Derzeit ist festgesetzt, dass „Terrassen und ähnliche unter- geordnete Bauteile die Baugrenzen in einer Tiefe von maximal 3 Meter überschreiten“ dürfen. Diese Festsetzung ist zu unbe- stimmt. Was ist mit ähnlichen Untergeordneten Bauteil ge- meint? Für Beispielsweise Balkone, untergeordnete Vorbauten und eingeschossige Erker empfehlen wir den Wert der BayBO von maximal 1,50 Meter gemäß Artikel 6 Abs. 8 Nr. 2 Buchstabe b zu übernehmen. Außerdem entspricht der derzeitige Abstand fast aller Baugrenzen zu öffentlichen Flä- chen 3,00 Meter. Deshalb muss die momentane Festsetzung auch in der praktischen Umsetzung hinterfragt werden. Textliche Festsetzungen I 3.3 Nebenanlagen Wie bereits erwähnt entspricht der derzeitige Abstand fast aller Baugrenzen zu öffentlichen Flächen 3,00 Meter und somit die Baufenster fast der Parzellengröße. Deshalb erneut die Frage nach der praktischen Umsetzung bei nachfolgender Festsetzung zu Nebenanlagen: „Es sind Nebengebäude, die keine Garagen sind, bis maximal 20 m2 Grundfläche und einer Traufhöhe von maximal 2,75 m auch außerhalb der überbaubaren Flächen zulässig“. Bei mehr als 500 Quadrat- meter großen Parzellen sind Nebengebäude bis zu einer ma- ximalen Grundfläche von 40 Quadratmeter zugelassen. Dies